您知道房屋的裝潢費用可以扣抵房地合一稅嗎？可以幫你省下數十萬的稅金支出。讓我們複習一下房地合一稅的計算公式，它的課稅邏輯是「賣房有獲利，就要繳稅」，賣房課稅所得認定愈高，要繳的稅就愈高：
賣房課稅所得計算方式：
賣出價格 − 買入成本 − 相關必要費用 − 土地漲價總數額 ＝ 課稅所得
上面公式中「相關必要費用」就是指當初的裝潢費用、仲介費、代書費、印花稅等。不過，並非所有的裝潢費用都能夠抵稅，除了一定要有發票之外，不同的施工項目也會有所差異。
可以抵稅的施工項目有哪些？
根據《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，裝潢費用要能認列，必須符合「能增加房屋價值或效能，且非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費用」的條件，像是以下這類型的工程：
- 木作工程
- 泥作、粉刷
- 磁磚鋪設
- 水電管線更新
- 隔間牆、天花板
- 防水工程
- 衛浴設備更換（馬桶、洗手台、浴缸）
- 固定式門窗更換
不可抵稅的項目有哪些？
如果項目是被認定為可以移動或拆卸的，就無法認列扣抵：
- 木地板
- 系統櫃
- 家電（如冷氣）
- 窗簾
- 家具（如床架）
- 燈具
大家比較容易有疑問的是木地板和系統櫃，木地板因為是採用拼接組裝的方式施工，未來是有辦法拆除的，因此無法認列；而系統櫃，像是 Ikea 的書櫃、電視櫃、衣櫃這種，未來也是可以移動、可以搬走的，因此也無法認列。
裝潢費用扣抵後，可以省多少錢？
房地合一稅有四種級距，房屋持有時間愈長，所課的稅率愈低：
- 2 年以內：45%
- 超過 2 年、未滿 5 年：35%
- 超過 5 年、未滿 10 年：20%
- 超過 10 年：15%
假設我們以超過 10 年的這個最低級距稅率 15% 來算，若您房子的賣價是 2,500 萬元（這是 2026 年新北市中永和地區的行情），當初裝潢花了 200 萬元，並且有發票，那麼可以扣抵的稅金為：
裝潢費用認列：
200 萬實際扣抵金額 = 200 萬 × 15% ＝ 30 萬
假設您當初的 200 萬元裝潢費用沒有開立發票，那麼政府只能夠用房價的 3% 讓您估算費用，且有認列金額不得超過 30 萬元的上限，您的可扣抵稅金只有這樣：
裝潢費用認列：
2500 萬 × 3% = 75 萬實際扣抵金額 = 75 萬 × 15% ＝ 11.25 萬
因此，同樣是裝潢 200 萬元，在未來 10 年後賣房時，要是當初沒有取得裝潢的發票，等於要多支付 18.75 萬的稅金給政府（30 萬 - 11.25 萬 = 18.75 萬）。
關於扣抵項目單據的認定，政府規定只有公司行號開立的統一發票才可以，如果是一般手寫單據或報價單（常見於一般統包業者），都無法作為費用認列的憑證。
以上是關於房地合一稅用裝潢費用扣抵的重點說明，如果您還有其他問題，歡迎直接與我們聯繫！
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